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                                          學區房火了,別踩到“陷阱”
                                          發布者:唐僧    發布時間:2016-01-15 22:48:28    點擊次數:10273

                                          2016年開年,家長們又開始為尋找學區房忙碌了。北京市西城區、朝陽區、海淀區也陸續解答或發布幼升小、小升初的入學政策。

                                          面對價格高居不下的學區房,一旦選擇失誤,不僅會耽誤孩子就讀優質學校,更可能會造成資金損失。

                                          政策持續收緊買學區房增波折

                                          最近,家住大興黃村的黃先生為學區房犯了難。

                                          原來,黃先生的兒子已滿4歲,大半年來他就開始在西城區物色學區房,可謂費盡了心力,也遭遇了各種“不靠譜”?!耙婚_始我們甚至分不清學區分布,聽了中介的介紹后就傻乎乎地去看房,看過不少價格合適卻并非心儀學區的假房源。也碰到過價格合適但被半路截單的真房源。還有什么家庭糾紛、共同產權,這些房源我們更不敢涉足?!?/p>

                                          兜兜轉轉,黃先生在去年年底終于挑中天寧寺附近的一套房,總價約350萬元。原本歡天喜地地準備交定金、簽約。誰知,西城區關于幼升小的新政策卻使得黃先生需要再次走上尋覓學區房之路。

                                          原來,根據西城區的最新規定,如果同一房屋地址六年內有多個適齡兒童申請入學,則房屋產權人必須是適齡兒童的法定監護人。不符合上述規定的,根據當年的招生政策統籌協調安排就讀學校。而實際上,這已經不是西城區第一次嚴格學區劃片和入學政策。

                                          “我看中的那套房子的小學入學指標在3年前已被房主用過了。算來算去也趕不上孩子的入學時間?!秉S先生無奈地說。

                                          二手房西城領漲入手學區房需謹慎

                                          如果說黃先生遇到的問題是被政策所迫,那么林先生的情況則反映了二手房市場的火熱現狀。

                                          “挑了幾個月,終于相中了西城的一套學區房,不僅總價合適,距離我的工作單位也近,將來接送孩子比較方便。誰知道,幾個月看下來,同樣戶型的房源報價已經漲了20萬?!绷窒壬馨脨?。

                                          據鏈家網數據顯示,2015年北京二手樓盤價格漲幅最高的三個小區是:宏匯園小區、新德街35號院和豐匯園小區,其中宏匯園小區和豐匯園小區均位于西城區,劃片小學為宏廟小學,其房價漲幅高達69.86%和47.77%。新德街35號院位于海淀,劃片小學為北京市西城區育翔小學,年度價格漲幅也達48.06%。

                                          不僅在西城區和海淀區,東城區重點小學附近的學區房價格也水漲船高。孫女士在崇文門附近購置的學區房,短短一年時間價格上漲超過50萬元。

                                          業內專家提醒,分析今后的升學政策走向,“學區房”從來是主管部門的政策要規避和打壓的,而且近幾年北京“教改”動作較大,現在入手學區房動輒幾百萬元,風險正在增加,家長在購買時需謹慎抉擇。

                                          ■“陷阱”提示

                                          上名校,落戶有年限限制

                                          1月6日,西城區考試中心發布公告,不再只對非京籍學生幼升小規定“住房年限”,而是明確指出“如果6年內有多個適齡兒童申請入學,則房屋產權人必須是適齡兒童的法定監護人”。

                                          其實,這條規定在二手房市場已成為購房的“潛規則”。

                                          “不少學區房買家不僅考慮房源是不是滿二唯一,也會詳細詢問業主孩子的入學時間點,越靠近6年的房子就越是搶手?!蔽鞒菂^奮斗小學學區一中介門店經紀人表示,“為了能夠滿足落戶年限要求,不少家長在孩子剛出生,甚至沒出生時就開始看房?!?/p>

                                          記者在采訪時也了解到,為了防止學區房的大幅漲價,避免房蟲‘倒房’漁利,北京多個熱點學區均對學生的落戶年限做出了要求,限定年限從3年至5年不等。

                                          不僅二手房,一些新房項目對于業主子女的落戶年限也有所限制。

                                          位于石景山區某學校小學部,該小學的入學條件是,父母與孩子戶口均在指定小區,房主為孩子父母,且居住滿3年。記者了解到,該小區業主大多是在2012年之后入住的,如果落戶時間滿三年,也就意味著子女家長必須是一手房業主。而該學校另外一個劃片小區的落戶時間要求更高,需要滿5年。

                                          上述中介經紀人表示,關于戶口方面的疑慮,買方可以在合同約定一定金額的保證金,一旦因為原業主占用名額、戶口遲遲不遷走等原因影響子女入學,可以得到相應賠償。

                                          個別學校不收二手房業主子女

                                          購買二手學區房時,也存在看不見的陷阱。陳先生在去年物色了石景山的一套所謂的學區房。購房時,經紀人向他保證房源所在小區是北京某知名九年一貫制學校的劃片學區??申愊壬谠敿毑殚喠嗽搶W校的招生簡章后發現,事情完全不是這樣。

                                          “按照該學校的招生簡章,原則上是不接收小區的二手房業主子女的,二手房業主子女會被調劑到鄰近學區的其他小學?!标愊壬蛴浾弑硎?。

                                          記者了解到,這種限制二手房主子女就讀的情況并非只此一家。

                                          在北京多個學區房論壇上,北京小學紅山分校學區也曾受到“虎媽貓爸”們的熱議。根據紅山分校要求,2015年的“幼升小”招生簡章,片區范圍是蝶翠華庭、西堤紅山和紅山世家三個小區。按照要求,符合西城入學條件且具有三個小區內居民戶籍的適齡兒童,以及實際住所地在三個小區內的本市居民戶籍適齡兒童。其中實際住所地證明,是指與原開發商簽訂的購房合同。這也就意味著,二手房主的子女可能因為無法提供實際住所證明而錯失入學機會。

                                          一些房源只能入學一次

                                          學區房價格一路飆高,近些年來也成為新房宣傳的殺手锏,將樓盤和名校捆綁銷售也是開發商慣用的營銷手段之一。部分樓盤的開發商與學校約定了入學年限或者就讀人數限制,也造成糾紛。

                                          位于房山長陽鎮的中糧萬科長陽半島就曾因學區房糾紛與業主對簿公堂。新京報曾報道,起訴業主稱“中糧萬科”曾經在銷售長陽半島項目中宣稱“買長陽半島,上北京四中”??紤]到孩子未來教育問題及對“中糧萬科”的信任,他們購買了長陽半島的房屋,并簽訂購房合同。后來,他們得知,子女就讀北京四中房山分校有6年期限限制,即入住6年內可入校就讀。當時中糧萬科方面表示,其開發的是學區房,業主可行使一次就讀北京四中房山校區初中的權利,但能否入學取決于屆時教育政策。

                                          此外,據知情人士介紹,位于海淀四季青附近的世紀城雖然位于人大附小學區,但由于子弟學校有特殊情況,該項目一套房只有一次就讀名額,不少二手房業主子女在入學時被調劑到其他學校。

                                          業內人士提醒,家長在選擇學區房時需要多做實地調查,在充分掌握房源情況后再決定入手。

                                          同時,政府部門的監管也在進一步加強。國家工商總局近日發布《房地產廣告發布規定》,規定房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾,并于今年2月1日開始施行。

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