2015年年底,確實有點不一般。
為什么這么說呢?因為按照往年的慣例,到了12月,再到翻過年過了正月十五,應該是房子成交的淡季。這會兒大家都在趕工沖刺年終業績、或者參加各種各樣集中的歡慶活動,按說是沒什么心思在換房上的。
這個時間段,曾經是每年換房的好時機,因為成交量低、賣主沒心思抬高價,想“撿漏”買套性價比高的房子很容易。但2015年年底的成交價、成交量都在漲,確實讓很多人心慌了。
一般來說,成交量的上漲自然會帶動成交價的上漲。有些機構統計,2015年的房價平均漲幅在15%左右,而且,一些開發商已經放出話來,2016年1月1日以后,他們的項目還會再漲15%。
為什么說2016年房價還會再漲。這主要是因為政府沒有再控制房價的意思,以及近期以來非常明顯的信號——地價在漲,而官方沒有喊剎車的兆頭。
預測一:創造需求
住宅購房結構性需求分化,婚姻人口、小面積住房改善者(一二線突出)、“北漂型”租房者、新進城租房者購房,以及一二線城市為主的投資性購房成為“4+1”需求;一方面創新形態需求得不到滿足,另一方面傳統產品產能過剩;綠色環保節能低碳需求難以匹配大眾收入水平;
吸引農民進城購房是“去庫存”的最大增量;
海外市場依然是小眾市場,對國內房地產影響不大。
預測二:縮減推地
全國土地出讓普遍減少,有利于提升房價;
一二線城市源于控制城市邊界、地王頻出,二線城市成為品牌房企土地儲備重點區域和未來角力場,三四線城市供大于求、被迫減少土地供應;
房企土地儲備面積繼續下降。
預測三:供應下降
住宅新開工面積、竣工面積繼續下降,降幅或收窄,房地產投資進入負增長區間;
傳統商業基本趨于飽和甚至過剩,商鋪供大于求,供應繼續增加,商業地產投資將降速。以購物中心為主的新型商業在三四線城市只有不到十年跑馬圈地的機會,普通社區商業將成為繼百貨大樓之后的死亡陷阱。
預測四:庫存增速放緩
住宅庫存繼續上升、增速放緩;新開工面積仍高于竣工面積,在建施工面積還會繼續上升;
商業庫存也在上升,普通社區商業銷售面臨困境、投資回報無法平衡,爛尾項目明顯增加,購物中心也將出現關門,自建商業項目開業速度放緩,商業項目轉讓、托管、咨詢大幅上升。
預測五:房價普漲
一二三四線城市房價普遍、差別化上漲;
一線領漲、二線普漲、三四線企穩或恢復性上漲、局部城市仍有下跌;
城市分化、板塊分化、樓盤分化依舊。
預測六:政策大力
明后兩年是房地產最好、也是最后的政策機遇期(在經濟轉型完成之前),保增長、去庫存已成為政治任務;
政策繼續刺激拉升銷售,2016年住宅銷售額將與今年基本持平;
降低購房門檻是政策最佳著力點,政策將統分結合,中央降首付、落戶口、返稅收、促簡政;地方減稅費、給補貼、準入學、加醫保、進公積金,保障房、棚戶區貨幣化。
商業也需要去庫存,商業二手房市場“死市”需要激活,但還不會得到中央政府的重視,明年存量房流通稅收政策不會得到支持。
貨幣寬松與低利率對資產價格依然給予有力支撐,美元加息小步慢走,對人民幣計價資產影響微弱。
房地產稅法進展緩慢,2016年難以提交全國人大常委會一審。
預測七:產品與服務
一二線城市首置與改善性產品占據主流市場,三四線城市以面向農民和城市改善人群的住房產品為主,總體而言,面積更多聚焦110-150平米,且“小城市必定大戶型、大城市可以小戶型”;
住房品質提升引導市場需求,節能環保綠色建筑的稅收政策支持力度有所加大,工業化、裝配式、百年住宅、3D模塊化建筑因價格偏高、明年仍難以大規模推廣,住房配套將成為購房者考量加分項,一線城市因地王增加高端產品而拉升房價,因減少普通商品房而推升房價;
增量市場轉向存量市場,物業服務成為新的藍海,現有物業服務模式無法解決客戶服務痛點、亟需升級;物業分拆上市難以獲得溢價;物業費價格市場化仍然看不到前景。
預測八:產能必降
房企兩極分化愈發加??;30強房企明年市場份額預計超過30%并繼續加速提升;如我去年所說,大批中小房企賣地、賣項目、賣股份、賣公司的最好時機已經失去,明年90%都會轉型、退出、或者破產、死亡,行業外企業難有進入;
改善性、中高端住宅產品為主的房企成長更快;住宅預售標準提高仍是漸進式;
大多數商業地產企業放慢腳步,中小本地商業地產企業加速退出。
預測九:商業模式
住宅聯合開發、代建代售更加普遍;
商業代建、品牌代招、資產代管輸出模式逐步形成;商業地產輕資產模式已成方向、仍曲高和寡;
二房東租賃加貼身服務已成模式但難成規模。
預測十:金融資本
擁有背后資本支撐的房企打亂市場價值格局引發更多地王現象;
圍繞降低購房門檻的住房融資創新不斷;資產證券化或有突破性進展;
金融媒介幫助盤活存量房資產,融資租賃推動存量資產盤活、流通;
住房保障銀行可以幫助解決農民工土地置換進城落戶資本,或不能提上議程。
預測十一:互聯網
互聯網可以成為房地產的翅膀,但互聯網營銷已顯疲態,互聯網金融烽煙四起,互聯網+設計制造難有成果,互聯網社區服務亟需升級,智慧社區在一二線城市出現落地項目;
大數據在商業地產領域應用更加廣泛,商業地產自建、與服務商共享的購物中心云系統、電商平臺成為市場兩大主流,運營數據化管理手段、百貨精細化管理思維將成為購物中心管理利器。