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                                          政府為何突然不讓我們買房了?
                                          發布時間:2016-03-29 10:06:03    點擊次數:10270

                                          研究2006年以來中國幾輪房地產起落大戲,發現其中蘊含著一些基本規律:

                                          第一,樓市銷量都是有起起落落的變化的,也受各種財政、稅收等政策的刺激。根據歷史規律來看,幾乎每輪樓市銷量暴增背后都有政策的推波助瀾。例如:2008年四季度開始的那輪周期包括7折利率、兩成首付、下調契稅等一系列政策刺激;2012年是四大行松綁首套房貸利率;2016年的政策有今年初的契稅營業稅新政的推動。

                                          第二,面對樓市火爆、房價暴漲,政策緊急剎車式的調控一般都會有效果?;旧厦枯喺{控政策開始之后的2-3個月之內,樓市銷售增速都會開始一輪趨勢性下行。

                                          第三,工業表現(發電量)滯后于樓市銷售暴漲期的3-6個月左右。

                                          第四,房價和銷量基本是保持基本相對一致的變化。樓市價格漲幅一般與銷量同趨勢,雖然在大部分周期中略有滯后。

                                          關于本輪地產周期,目前的基本狀況是這樣的:

                                          第一,目前處于一輪降息周期的末端,從當前經濟和通脹狀況來看,降息空間已支取完畢。在經濟停止快速下行、通脹率已經抬升的背景下,后續再度降息可能性比較低。

                                          第二,這輪樓市銷售高峰已持續13個月,2012年的銷售脈沖大約11個月,2008年開始的銷售脈沖大約13個月,本輪也已大體持續13個月(包含2014年四季度的短暫回落),這些時間上已大體差不多。(心有戚戚焉,難道樓市經歷了13個月的暴漲之后,要開始回落了?)

                                          第三, 樓市政策風向確認已經變化。人民日報發文《中國經濟不需要地產投機客》標志著政策已經轉向,上海、深圳、南京、武漢等城市不同力度的調控措施已經出臺。

                                          第四,樓市此輪并非是全國性的收緊。部分二線至三四線城市還處于樓市去庫存的重壓之下,地方政府正在想盡各種辦法鼓勵大家買房,部分城市仍處于前期刺激政策的影響之下,甚至可能仍會有區域性去庫存政策出臺。目前樓市調控和限購的風向標直指一線城市和房價上漲過猛的二線城市。明顯的樓市政策區別對待。

                                          第五,樓市政策重點在需求端限制,在信貸、利率、土地供應等方面均尚無強力度政策。

                                          那么未來房價該怎么走呢?

                                          1、本輪樓市銷售高峰的頂點已經出現,4月開始銷售增速將逐步回落,但全國的樓市數據不會出現斷崖式的跌落。參考前幾輪調控,預計上海、深圳的地產成交量在未來幾個月內可能會比3月的銷售高點下降30-50%。

                                          2、房價將出現回調。按以往經驗,在樓市調控措出臺后,二手房交易量將下跌,價格也將伴隨銷量下降而回落。以上海為例,外環房價下跌幅度可能平均會在20%左右,中環房價將下跌10%以上。深圳房價下跌幅度將超過上海(那些囤房的炒房客是不是要哭了?)。

                                          3. 新開工的樓盤增速也將回落。由于目前樓市調控仍集中在部分一線城市,后續新開工樓盤將從1-2月的高位回落至低個位數,但仍會高于去年4季度-14%左右的增速(注意啊,去年是負增長?)。

                                          限購總是幾家歡喜幾家愁。一線城市的房價漲的太快了!

                                          5年前,北京房價僅是現在一半,1套五環邊的大兩居300萬以內妥妥的(戶型隨便挑),而如今同樣這套房子,現在是600萬左右(指的是小區環境好一點的房子)。這多出來的300萬,上哪里去湊???

                                          你知道這5年的時間里,如果不買房,你會損失什么嗎?這五年不僅要交群租房租金,還要忍受貨幣貶值,還要懵逼地看著房子蹭蹭地上漲。怎么辦?逃離北上廣深,響應政府號召,去幫二三線城市去庫存嗎?

                                          現在以上海的樓市限購新政為例:上海突然對外地戶籍的購房者變臉了!具體是這樣的:社?;蚣{稅的要求由2年上升到5年。一大批在上海剛剛跨過2年納稅要求的有為青年們瞬間崩潰了,誰也不知道3年之后,交齊了社?;蚣{稅,上海的房價還是不是今天的房價呢?

                                          過幾年,你有買房資格或存了一點錢了,房價也和你無關了。說不定房價要普遍破千萬了。

                                          這十幾年,回頭看,在一線城市早早買房的人深感慶幸。借助中國貨幣貶值的速度,他們的房貸月供大多能輕松還完。

                                          樓市似乎有兩個聲音:沒錢買房的呼吁政府,既然房價這么高,為什么不強令開發商降價呢?有錢買房的四處炒房,因為京滬深聚集了太強大的購買力:

                                          強勁購買力源于三大中國特色:

                                          其一,財富聚集一線城市。這些城市擁有中國50%的高凈值人群,這些精英們的個人平均可投資資產為全國均值的409倍。

                                          其二,父輩為子女在一線城市買房,主要靠舉三代的存款積蓄。要知道中國號稱世界存款能力最強的國家,中國人民是世界上最愛存錢的群體,儲蓄紅利發揮巨大作用。這一現象在其他國家是十分罕見的。

                                          其三,中國人買房意愿強烈,房產購置占收入比高于其他國家。你想想啊,結婚要買婚房、孩子上學要買學區房、養老要買海景房。很多中國人有強烈的不安全感,當下唯有投資房子,似乎才逃得過通脹的厄運。

                                          另一方面希望政府強硬降房價,目前在一線城市還不現實。

                                          你了解房價的組成嗎?地方政府拿走了房價的一半,包括稅費和土地收益。再看看這些多如牛毛的稅項:營業稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅、房地產占用稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等等。房地產一旦下行,地方政府稅收靠什么支撐?

                                          因為房地產,有的人坐享其成,大發橫財,而有的人努力工作一輩子也掙不到一個落腳的機會。

                                          所以,看懂了嗎?現在政府不想讓大家買房的是一線城市,而不是小城市大量過剩的無人問津的房子。

                                          本文來源于鳳凰財經綜合,如有侵權請立即聯系我們,我們將立即處理

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