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                                          二線城市地王頻出樓市火爆 福建廈門等地庫存下調
                                          發布時間:2016-05-31 18:17:11    點擊次數:10268

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                                          最新數據顯示,在二線城市繼續“高調”的背景下,房地產庫存繼續下行。其中,合肥庫存套數16198套,181.8萬平方米,庫存面積同比下滑63.9%;南京庫存套數24625套,302.5萬平方米,同比下滑53.9%;蘇州則以23908套,388.8萬平方米庫存,同比下調49.6%。

                                          業內人士指出,在一線城市購房收緊下,資金出現外溢,一線城市周邊以及部分重點二線城市市場活躍。這種情況下,控制房價的壓力明顯增加,合肥、南京、蘇州等二線城市政策收緊預期愈演愈烈。

                                          火爆 庫存劇減 價格跳漲

                                          數據顯示,截至5月30日,重點監測的10大城市庫存明顯減少。具體來看,十大一二線城市合計庫存為36.77萬套,4834.7萬平方米,環比4月份的4948萬平方米繼續下調2.3%,而同比方面,跌幅更是高達27.4%。

                                          某地產市場總監表示,一線城市中的上海與深圳在政策影響下,庫存出現了增加,但被稱為“四小龍”的南京、廈門、合肥、蘇州二線城市庫存卻依然快速下調。

                                          具體來看,截至30日,5月南京庫存套數24625套,庫存面積302.5萬平方米,面積環比下調16.3%,同比則下調高達53.9%;廈門方面,庫存套數17614套,庫存面積245萬平方米,庫存面積環比下調15.3%;合肥方面,庫存套數16198套,181.8萬平方米,庫存面積環比下調5.8%,同比下調高達63.9%。

                                          專家認為,3月份一線城市出臺不同力度的約束性政策,抑制了一線城市的價格上漲,而且從限購、限貸政策看,二線城市目前的寬松程度也最大,導致市場活躍。

                                          某研究院智庫中心研究總監也表示,一線城市的房價偏高,部分投資投機資金開始撤出一線城市,進入二線城市,這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。

                                          以合肥為例,今年4月份,合肥新建商品住宅價格指數環比上漲5.8%,同比上漲17.6%;二手住宅價格指數環比上漲6.8%,同比上漲30.4%。兩項指標在70個大中城市中均位居第一,處于“領漲”態勢。

                                          據介紹,今年以來,合肥市房地產市場持續升溫,呈現出多年罕見的“火熱”景象,住宅類商品房價格大幅上漲,市場持續出現“一房難求”局面。安徽省經濟信息中心預測處發布的報告顯示,一季度,合肥市住宅市場量價齊漲,商品房和住宅銷售面積分別增長33.2%和40.4%。開發商捂盤惜售、強制捆綁搭售變相漲價等現象頻生。

                                          高漲 地王頻出 風險集聚

                                          在房價大幅上漲的背景下,土地市場頻繁刷新新高,“四小龍”尤甚。具體來看,數據顯示,2016年以來,南京、合肥、廈門、蘇州四個二線城市合計成交住宅土地75宗,供應住宅用地953萬平方米,平均溢價率高達126.08%,較2015年的50.73%大幅上漲116%。土地出讓金方面,蘇州、南京、杭州、合肥同比漲幅均超過100%,蘇州漲幅更是高達867%。

                                          專家表示,一方面,一線城市土地空間已然不足,房企開始集中圍獵二線城市;另一方面,寬松的貨幣政策也是促成房企積極搶地的原因?!霸谶^去幾個月,整體信貸政策寬松,大部分房企發債成本明顯降低,最低甚至在3%左右,導致房企積極補充庫存?!?/p>

                                          專家指出,由于土地價格上漲明顯超過房價上漲,未來房價上漲預期更加強烈,將帶來巨大風險。

                                          某地產研究部數據顯示,截至25日,年內搶地最積極的房企合計拿地為3887億元,合計建筑面積為6187.7萬平方米,平均拿地成本為6283元每平方米。而在2015年同期,其拿地平均成本只有4231元每平方米,這意味著,房企拿地平均成本增幅高達48.4%。

                                          具體來看,2016年前5個月土地出讓過程中各種地王地塊多達150宗,遠超2015年全年的100宗。其中,全國住宅類地塊,樓面價超過2億元,溢價率超過100%的地塊合計有107宗,除了10宗在一線城市上海、3宗在廣州以外,其他全部在二線城市。

                                          對此,融創中國董事長孫宏斌表示,南京、蘇州這些城市,房價沒什么泡沫,但地價肯定是有泡沫的?!斑@么多年了,蘇州的房價一直是在2萬元,南京的房價都沒有超過3萬元,一下子樓面價超過3萬元甚至到4萬元。這個肯定是不對的,我們會非常小心?!?/p>

                                          “應對現階段土地熱保持警惕?!睂O宏斌說,房價不可能每年都往上漲,這一輪房價漲這么快,已經把后面好多年的上漲空間消化掉了。

                                          專家也認為,應關注地價推動的高房價下帶來的高杠桿和泡沫風險。他指出,目前所有地王都有較大的虧損可能,過去幾年全國的地王目前基本都在虧損或者平本銷售。數據顯示,相較于土地成本50%以上的增幅,公布銷售業績的30家房企前4月銷售均價在1.15萬元每平方米,銷售價格同比上漲12%,土地價格上漲明顯超過了房價上漲。

                                          專家表示,由于拿地成本增加近50%,未來房價上漲預期更加強烈,而一旦房價進入調整周期,房企很可能面臨巨大的銷售難題。應警惕房企激進購地所帶來的杠桿泡沫風險。

                                          降溫 政策收緊 箭在弦上

                                          政策收緊預期愈加明顯。近日,南京市政府有關部門就表示,南京將采取有力措施,嚴格落實控地價、控房價“雙控”要求,促進房地產市場平穩健康發展。

                                          其指出,目前南京房地產市場總體平穩,同時也存在部分地塊高溢價成交、局部地區房價階段性較快上漲等問題,因此,南京將實行土地出讓最高限價辦法,在熱點區域的住宅用地出讓時,由市政府設定地塊的土地出讓最高限價,對競買人報價超過最高限價的,終止土地出讓,競價結果無效;同時嚴格落實控房價準許成本,物價主管部門在受理開發企業商品住房價格申報指導時,對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金,不計入其房價的準許成本,不作為申報價格的組成部分。

                                          近期漲幅最高的合肥也被曝出或于6月出臺收緊新政?!督洕鷧⒖紙蟆酚浾吡私獾?,5月召開的一次合肥市委中心組理論學習會議上,合肥市主要領導就明確表示,要加強樓市調控,防止過快增長。合肥市房地產管理局相關負責人則稱,后期不排除重新出臺限購限貸等調控政策。據悉,目前合肥九個區的限購政策已草擬完畢,待市政府批準,而限購執行或以交易備案時間為準。

                                          蘇州方面也被曝出,已制定好收緊新政,包括購房者須滿足繳納社保一年以上,個人所得稅繳納2年以上以及買房須居住證滿一年等硬性規定。

                                          對此,原中國房地產協會副會長朱中一表示,房價在短時間內過快上漲存在透支和盤整的風險。因此,應及時調整土地供應節奏,加大有效供給,調整市場預期,逐漸緩解供需矛盾。

                                          某研究院研究員也認為,針對市場火爆、房價上升較快的區域,地方出臺的“收緊”型政策信號明顯,包括提高居民非首套住房貸款比例、提高限購門檻、加強房地產市場監管以及更有計劃地制定土地出讓計劃等。

                                          來源于經濟參考報 如有侵權請立即聯系我們,我們將立即刪除

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